據(jù)上海本地媒體披露的最新數(shù)據(jù)顯示，今年11月，上海二手房單月成交量為1.5萬(wàn)套，在成交價(jià)格方面，11月也創(chuàng)下了今年以來(lái)的最低價(jià)，均價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米。根據(jù)該媒體公布的每月交易數(shù)據(jù)計(jì)算，盡管11月的交易量較10月環(huán)比上升了15%，但相較6月2.8萬(wàn)套的成交量，11月的成交量已經(jīng)下降了46%。

　　與此同時(shí)，記者近日了解到上海市浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳今年初“人頭攢動(dòng)”的場(chǎng)景已經(jīng)不復(fù)。該交易中心工作人員表示：“由于市場(chǎng)行情不好，今年下半年相較年初來(lái)說(shuō)，前來(lái)咨詢和辦理業(yè)務(wù)的市民數(shù)量減少了一半多?！?/p>

　　另外，上海市繼杭州市之后也開(kāi)始推行買方和賣方“手拉手”簽約模式，房地產(chǎn)交易“去中介化”明顯。10月26日，上海市房地產(chǎn)交易中心通過(guò)其官方網(wǎng)站發(fā)布《通告》稱：為持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，即日起在“一網(wǎng)通辦”開(kāi)通存量房買賣雙方未通過(guò)中介交易網(wǎng)上簽訂合同（以下簡(jiǎn)稱“手拉手交易網(wǎng)簽”）服務(wù)。

　　在二手房交易市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，上海市部分區(qū)域自今年10月以來(lái)涌現(xiàn)出了眾多熱點(diǎn)房源，吸引了大量看房者，但大多是業(yè)主的營(yíng)銷套路，市場(chǎng)熱度并不持久。例如，在近期引發(fā)輿論關(guān)注的百匯園一套房源“降價(jià)800萬(wàn)元”，便是業(yè)主通過(guò)“先上調(diào)再降價(jià)”方式營(yíng)造出來(lái)的假象。

　　對(duì)于上述業(yè)主大幅提高或者降低房源掛牌價(jià)格的行為，上海房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)記者采訪時(shí)表示：“這具有市場(chǎng)的自發(fā)性，不屬于違規(guī)行為?！?/p>

　　熱點(diǎn)房源“曇花一現(xiàn)”

　　近期，上海二手房市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)價(jià)格異常房源，成為所屬區(qū)域的價(jià)格洼地，給原本冷清的二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)了局部的熱度。

　　上海市徐匯區(qū)百匯園的一套房源由于一夜之間降價(jià)800萬(wàn)元，成為當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)中的熱門房源，吸引了大量看房者。但負(fù)責(zé)代理銷售該套房源的鏈家房產(chǎn)中介吳峰（化名）向記者坦言：“降價(jià)800萬(wàn)元只是個(gè)噱頭，是業(yè)主刻意營(yíng)造出的‘甩賣’假象。該套房源的業(yè)主也算是同行，對(duì)市場(chǎng)的操作手段以及議價(jià)方式比較在行?！?/p>

　　吳峰還向記者展示了該房源在鏈家內(nèi)網(wǎng)顯示的調(diào)價(jià)記錄。記者注意到，在11月12日，該房源的掛牌價(jià)由4180萬(wàn)元下調(diào)至3380萬(wàn)元。而事實(shí)上，該業(yè)主在7月的報(bào)價(jià)是3380萬(wàn)元，7月末該業(yè)主突然將掛牌價(jià)上調(diào)了800萬(wàn)元至4180萬(wàn)元。

　　“目前該套房源仍處于在售狀態(tài)?！眳欠逋嘎兜溃爸皝?lái)看這套房源的購(gòu)房者確實(shí)比較多，但是真正有意向的購(gòu)房者并不多。目前，在鏈家還沒(méi)有購(gòu)房者達(dá)成意向，而且最近的熱度已經(jīng)開(kāi)始下降了?！?/p>

　　除此之外，有消息稱今年10月中旬，位于上海陸家嘴板塊的浦城小區(qū)的90余套二手房在兩天之內(nèi)便已經(jīng)清盤。不過(guò)，記者了解到，小區(qū)內(nèi)仍有中介在候客。一位中介人員表示：“此前有部分客戶由于資金問(wèn)題選擇了退房，因此還有在售房源。”

　　據(jù)了解，該批房源的業(yè)主并非是個(gè)人，而是上海一家房企。該房企此前通過(guò)協(xié)議收購(gòu)的方式收購(gòu)了該小區(qū)110套房源。中介人員向記者透露，該批房源的均價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米，“價(jià)格比較低，所以吸引了很多購(gòu)房者”。

　　記者查詢了解到，該小區(qū)此前在售二手房的最高掛牌價(jià)已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。此外，該批房源的交易方式按照新房方式進(jìn)行，即購(gòu)房者僅需要交付契稅，無(wú)需繳納增值稅等費(fèi)用。

　　交易市場(chǎng)歸于平靜

　　部分房源帶看增多和短期成交火熱，并非上海二手房市場(chǎng)的全貌。

　　近日，記者實(shí)地走訪上海市浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳發(fā)現(xiàn)，前來(lái)辦理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的市民人數(shù)并不多，在窗口辦理業(yè)務(wù)也不需要排隊(duì)。12月4日，記者通過(guò)浦東不動(dòng)產(chǎn)微服務(wù)平臺(tái)查詢了解到，該交易大廳當(dāng)天的叫號(hào)信息系統(tǒng)顯示，簽約受理業(yè)務(wù)的窗口辦理人數(shù)為0。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是，記者在今年2月初走訪該交易大廳時(shí)還是一幅熱火朝天的景象，多個(gè)簽約受理業(yè)務(wù)的辦事窗口前排隊(duì)人數(shù)超過(guò)20人。

　　上海市浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳一位工作人員向記者解釋道：“自從今年7月以來(lái)，二手房交易量下降了很多。目前，每天來(lái)交易大廳辦理業(yè)務(wù)的人流量較少，和今年初相比已經(jīng)至少減少了一半多。”

　　根據(jù)上海本地媒體公布的每月交易數(shù)據(jù)計(jì)算，盡管11月的交易量較10月環(huán)比上升了15%，但相較6月2.8萬(wàn)套的成交量，11月的成交量已經(jīng)下降了46%。

　　事實(shí)上，在今年7月至9月，上海二手房市場(chǎng)的成交量分別為2.4萬(wàn)套、1.8萬(wàn)套、1.2萬(wàn)套，呈現(xiàn)出連續(xù)下滑狀態(tài)。直至今年10月，成交量才環(huán)比增長(zhǎng)了8%，但仍舊在市場(chǎng)底部徘徊，和2020年同期相比更是下降了53%。

　　在價(jià)格方面，11月的成交均價(jià)也創(chuàng)下今年以來(lái)的最低，已降至3.8萬(wàn)元/平方米，和10月的3.9萬(wàn)元/平方米相比每平方米下降了1000元。而10月的成交均價(jià)相較去年同期也已經(jīng)下降了7%。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，上海二手房市場(chǎng)7月的成交均價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米，此后幾個(gè)月的成交均價(jià)一直未超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。

　　位于浦東新區(qū)楊東板塊一位房產(chǎn)中介人員向記者表示：“在上海綠城小區(qū)內(nèi)，有一套房源今年10月的掛牌價(jià)為1299萬(wàn)元，均價(jià)12.3萬(wàn)元/平方米左右。目前，掛牌價(jià)已調(diào)整到1250萬(wàn)元，但是這兩天已經(jīng)有客戶將價(jià)格壓到1190萬(wàn)元了。”此后，記者了解到，該房源總價(jià)再次下調(diào)了50萬(wàn)元。

　　對(duì)于上海二手房市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，億翰智庫(kù)研究總監(jiān)向記者坦言：“明年‘小陽(yáng)春’或許將不會(huì)出現(xiàn)，除非政策面有較大的變動(dòng)。目前，上海二手房市場(chǎng)整體上還處在調(diào)整的周期中，短期內(nèi)回暖的可能性不大。”

　　“去中介化”趨勢(shì)明顯

　　在持續(xù)低迷的二手房交易市場(chǎng)面前，眾多房產(chǎn)中介也在焦急等待市場(chǎng)回暖的“春天”。

　　記者了解到，在上海浦東新區(qū)御橋地鐵站附近的10余家中介門店中，已有4家門店關(guān)閉，并且全部為國(guó)內(nèi)頭部品牌旗下的門店。

　　在浦東新區(qū)楊東板塊，一家頭部房產(chǎn)中介公司門店負(fù)責(zé)人劉峻正面臨著門店運(yùn)營(yíng)的壓力?！霸谶^(guò)去幾年，我們門店為公司貢獻(xiàn)的年利潤(rùn)至少在500萬(wàn)元以上，但今年以來(lái)一直處于虧損狀態(tài)，長(zhǎng)期入不敷出?！?/p>

　　周明（化名）是一位上海市資深的房產(chǎn)中介工作人員，在另一家國(guó)內(nèi)頭部房產(chǎn)中介公司已經(jīng)供職超過(guò)5年，在中介行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷也已接近10年。他無(wú)奈地告訴記者，今年的帶看量和實(shí)際成交量下滑了很多，收入受到了很大的影響，“去年的年收入可以達(dá)到60萬(wàn)元，今年只有20萬(wàn)元左右”。

　　在收入大幅縮水的情況下，周明坦言，身邊有一些同行已經(jīng)選擇了離職“轉(zhuǎn)行”。據(jù)其介紹，周明所在的門店位于上海市徐匯區(qū)，在年初時(shí)共有約30名工作人員，目前僅剩下了15名。

　　“今年下半年，公司淘汰了一些業(yè)績(jī)不好的員工，并對(duì)不同門店的員工進(jìn)行了合并。一方面是為了縮減開(kāi)支，另一方面，也是由于目前二手房交易市場(chǎng)行情不好，存在員工冗余情況?！敝苊鞲嬖V記者。

　　另外，在二手房交易市場(chǎng)遇冷的同時(shí)，上海市“去中介化”的政策意圖也較為明顯。10月26日，上海市房地產(chǎn)交易中心通過(guò)其官方網(wǎng)站發(fā)布《通告》稱：為持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，即日起在“一網(wǎng)通辦”開(kāi)通存量房買賣雙方未通過(guò)“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)。

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)“去中介化”的焦慮，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從地方政府角度看，此次政策并無(wú)取代中介的意圖。上海通過(guò)搭建手拉手網(wǎng)簽服務(wù)平臺(tái)，使得二手房買賣沒(méi)有中介服務(wù)也可以快速成交。