這幾年，隨著教育均衡化推進(jìn)，新興學(xué)區(qū)房板塊不斷浮現(xiàn)

文/圖 羊城晚報(bào)記者 詹青

每年三四月，鶯飛草長(zhǎng)的季節(jié)。樓市如果能如愿與季節(jié)更迭一般回暖，很大的原因都得力于樓市里一撥又一撥的新生剛需客——學(xué)區(qū)房買家。他們被稱為剛需中的“特剛”，與普通的剛需買家不同，他們購(gòu)房的迫切性更強(qiáng)、更加“等不得”。

廣州是人口凈流入與人口出生率、自然人口凈增長(zhǎng)都十分可觀的城市， 一茬一茬的讀書娃，催生了熱度居高不下的學(xué)區(qū)房需求。

不過，要恭喜這一屆家長(zhǎng)了，羊城晚報(bào)記者了解到，2019年廣州學(xué)區(qū)房市場(chǎng)行情穩(wěn)定，不僅供應(yīng)充足，而且炒作少了，報(bào)價(jià)實(shí)在，少見往年那種拍腦袋說漲就漲的“神報(bào)價(jià)”，在傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房路段，業(yè)主心態(tài)不似往年強(qiáng)硬，仍有5%-10%的議價(jià)空間。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？

原因1： 當(dāng)下仍為買方市場(chǎng)

春節(jié)過后，學(xué)區(qū)房需求便開始萌動(dòng)。合富置業(yè)天河芳滿分行主管劉冬梅稱，現(xiàn)時(shí)華景新城的二手房交投活躍，近期意向購(gòu)房的買家大多都有學(xué)區(qū)房需求。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)同樣反映出越秀區(qū)、天河區(qū)傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房路段交投明顯回暖。比如先烈東路小學(xué)的珠江新城校區(qū)，主要的學(xué)區(qū)房房源包括保利香檳花園、嘉裕君玥公館、珠江都薈、名門大廈、南天廣場(chǎng)等，近期錄得學(xué)區(qū)房問詢量比去年年底增加了50%。

不過，盡管看房客購(gòu)房欲望有所增強(qiáng)，但是當(dāng)下樓市仍具有強(qiáng)烈的買方市場(chǎng)特征。首先，供應(yīng)充足，由于去年交投不暢，部分路段學(xué)區(qū)房有所積壓，市場(chǎng)不缺貨。其次，業(yè)主心態(tài)不再?gòu)?qiáng)硬，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)一年多橫盤的考驗(yàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)多為市場(chǎng)價(jià)，很少出現(xiàn)往年“拼膽大”的開價(jià)方式，并且愿意接受還價(jià)。合富置業(yè)越秀廟前直街分行主管梁忠介紹：“業(yè)主厘定放盤價(jià)時(shí)也不敢開高價(jià)，部分業(yè)主可以接受議價(jià)，議價(jià)空間為5%-10%。”

原因2：

新名校板塊分寵

由于開發(fā)商積極走量，不少樓市板塊出現(xiàn)“一二手售價(jià)倒掛”的現(xiàn)象。傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房板塊是二手樓市的天下，向來價(jià)格企硬，很大的原因是作為個(gè)體的業(yè)主，讓價(jià)動(dòng)力不強(qiáng)（除非業(yè)主本身有換房或其他需求），這也倒逼購(gòu)房者轉(zhuǎn)而尋求性價(jià)比更高的新興學(xué)區(qū)房板塊的一手住宅。

隨著近幾年教育均衡化的發(fā)展，多個(gè)區(qū)關(guān)于教育配套的重磅消息不斷，名校推動(dòng)“家門口辦學(xué)”，大量中小學(xué)名校走出中心區(qū)向外圍區(qū)域拓展，出現(xiàn)了多個(gè)新興學(xué)區(qū)房板塊，成功分流了部分學(xué)區(qū)房剛需客，讓購(gòu)房者無需再獨(dú)寵老城學(xué)區(qū)房。

傳統(tǒng)or新興？

適合的就是最好的

不知不覺中，我們的很多購(gòu)房觀念會(huì)被改變。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，一提起學(xué)區(qū)房，市場(chǎng)第一反應(yīng)就是老城區(qū)，接下來就是“老破小”?，F(xiàn)在，越來越多新興學(xué)區(qū)房板塊浮現(xiàn)，給買家提供了更多元化的選擇。

在廣州中學(xué)校長(zhǎng)吳穎民教授看來，中心城區(qū)以外的一些新區(qū)，與其新辦一所普通學(xué)校，不如引入名校“更劃算”。另外，各名校本身也有擴(kuò)大品牌影響力、拓展生源腹地的需求。

所以，名校往外走是趨勢(shì)，也是必然，這和城市外拓的步伐一致。我們可以看到一個(gè)明顯的現(xiàn)象，這幾年來，城市發(fā)展力量最蓬勃的區(qū)域，往往也是名校外拓速度最快、布局最集中的區(qū)域。

可以預(yù)料，未來新興學(xué)區(qū)置業(yè)板塊會(huì)越來越多。比如起點(diǎn)高、配套足的明星居住板塊——荔灣廣鋼新城、天河牛奶廠板塊，未來教育資源不可小覷。而在非中心區(qū)里，名校拓展最集中的是南沙區(qū)，已引進(jìn)包括華南師范大學(xué)、廣州外國(guó)語學(xué)校等近10所名校，名校矩陣覆蓋幼兒園至高中。黃埔區(qū)在引入名校辦學(xué)方面也是成績(jī)斐然，先后引進(jìn)了北京師范大學(xué)廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣州實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名校。

不過，也有人認(rèn)為，教育是最需要積淀的，新興區(qū)域不可能一下子趕超老城，而老城區(qū)的“老破小”雖然居住品質(zhì)較差，但是除了學(xué)位價(jià)值之外，還有通勤與生活便利等諸多優(yōu)勢(shì)，價(jià)值仍是杠杠的。

新晉的學(xué)區(qū)房明星板塊，其不足在于“未完成時(shí)”，價(jià)值也在于“未完成時(shí)”，是需要守候的。對(duì)急切需要入讀的家長(zhǎng)型買家來說，入手仍需謹(jǐn)慎，至少對(duì)配套兌現(xiàn)的時(shí)間要心里有數(shù)。相對(duì)來說，購(gòu)買傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房板塊的房子，變數(shù)相對(duì)較小。只有適合自己的，才是最好的。