具體內(nèi)容如下:原標(biāo)題：銷售“速凍”、回款重挫房企償債壓力陡增新冠肺炎疫情加劇了房企現(xiàn)金流緊張，對(duì)于短期償債規(guī)模大的房企，將面臨著償債考驗(yàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，疫情對(duì)房企的償債能力的影響突出表現(xiàn)在三個(gè)方面，一是因?yàn)殇N售受阻，成交回落和價(jià)格下調(diào)會(huì)對(duì)房企的銷售回款形成較大影響；二是對(duì)于應(yīng)收賬款規(guī)模比較大的房企來說，償債壓力也會(huì)增大；三是疫情期間，融資性現(xiàn)金流成為關(guān)鍵，對(duì)房企的資金管理是個(gè)挑戰(zhàn)。

　　疫情影響下回款重挫 短期償債壓力陡增

　　據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長(zhǎng)43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

　　另?yè)?jù)Wind數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元（分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元）。

　　房企待償債務(wù)數(shù)量不減的同時(shí)，受到新冠肺炎疫情的影響，全國(guó)各地的項(xiàng)目工程無法復(fù)工，售樓處關(guān)閉。

　　匯生國(guó)際融資總裁黃立沖分析：“一方面，房企的銷售受阻，回款沒辦法進(jìn)行，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入額大幅度減少，受疫情影響較重的城市，房企銷售回款的比例將減少90%甚至95%；另一方面，房屋交付也無法如期進(jìn)行，余款無法按期流入，也會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流入減少。此外，房企的人員成本支出不會(huì)減少，房企整個(gè)鏈條的生產(chǎn)成本、建筑成本大幅度提高，這就導(dǎo)致房企的資金流狀況更加緊張?！?/p>

　　值得一提的是，春節(jié)期間，本應(yīng)有一波“返鄉(xiāng)置業(yè)“行情的三四線城市，由于受到新冠肺炎疫情的影響而化為泡影，這尤其給重倉(cāng)在三四線的房企帶來沖擊。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年有到期債券的企業(yè)中，少數(shù)企業(yè)在三四線城市占比較高，其中，最高的占比達(dá)到近50%。短期來看，疫情使在售項(xiàng)目被迫暫停，直接掐斷了房企預(yù)收賬款這一資金流入渠道；長(zhǎng)期來看，銷售項(xiàng)目主要位于三四線城市的企業(yè)，由于當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房能力較低，再加上疫情影響，項(xiàng)目后期回款也恐成問題。對(duì)于預(yù)期現(xiàn)金流水平較低、到期債務(wù)償還緊迫的企業(yè)來說，短期內(nèi)將面臨更為嚴(yán)峻的資金問題。

　　中指研究院上海研究總監(jiān)方頏認(rèn)為：“有三類房企受到新冠肺炎疫情影響最大。首先就是在疫情嚴(yán)重的城市布局的房企，尤其是三四線城市布局的房企；第二類是本身償債能力比較差，短期債務(wù)較高，疫情對(duì)其來說是雪上加霜；第三類是高周轉(zhuǎn)模式的房企，這類房企在銷售回款高周轉(zhuǎn)情況下才能保持運(yùn)轉(zhuǎn)，而銷售遇阻對(duì)其模式形成沖擊?！? 

　　頭部房企難免債務(wù)高壓 率先降價(jià)回籠資金

　　事實(shí)上，在新冠肺炎疫情發(fā)生之前，即便是龍頭房企，債務(wù)水平總體也偏高。

　　根據(jù)億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，30強(qiáng)房企的債務(wù)水平總體較高。2019年上半年凈負(fù)債率均值為104.6%，最大值為230.4%，說明部分30強(qiáng)房企有息負(fù)債可能過多。此外，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為54.6%，最大值為77.8%，也進(jìn)一步驗(yàn)證了房企負(fù)債水平較高的事實(shí)。

　　其中，中國(guó)恒大、綠地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、金科股份、首開股份、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債率均超過100%。

　　對(duì)此，億翰智庫(kù)分析，去年部分房企一方面增加了投資支出，另一方面，銷售增速放緩，債務(wù)壓力有所上升。而受今年新冠肺炎疫情的影響，銷售業(yè)績(jī)與回款受到重挫，資金端承受壓力進(jìn)一步增大。 

　　“因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)公司有太多的表外融資，所以單獨(dú)分析凈負(fù)債率指標(biāo)并不全面?！秉S立沖認(rèn)為，在分析房企抗壓能力的時(shí)候，應(yīng)多看現(xiàn)金流方面的數(shù)據(jù)，比如經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等。

　　“在疫情當(dāng)下，對(duì)于房企來講，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入減少，流出增加；融資性現(xiàn)金流方面，融資難度較高，流入減少，這會(huì)使得房企資金緊張，所以有龍頭房企開始率先降價(jià)。” 黃立沖進(jìn)一步分析。

　　目前，龍頭房企恒大已經(jīng)打響了降價(jià)的第一槍。為了加快銷售，恒大宣布全國(guó)在售樓盤7.5折銷售。此后，不少房企也相繼跟進(jìn)，推出優(yōu)惠購(gòu)房措施和“無理由退房”，加大線上銷售力度。

　　海外融資利率或上浮 國(guó)內(nèi)融資將持續(xù)分化

　　在銷售端壓力增大的情況下，為了補(bǔ)充現(xiàn)金流，房企也加快了融資步伐。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從境外發(fā)債情況來看，2020年開始，1月份的大中華區(qū)境外債券一級(jí)市場(chǎng)極為活躍，G3貨幣（指美元、歐元和日元）債券總額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的293.9億美元，在最后一周為中國(guó)春節(jié)假期的情況下仍舊比去年同期增長(zhǎng)40%，可見境外資金對(duì)地產(chǎn)類債券的需求仍很強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)疫情緩和之后，會(huì)迅速出現(xiàn)發(fā)行的窗口期。

　　不過，進(jìn)入2月份，房企海外融資步伐略有放緩。黃立沖認(rèn)為，“目前，新冠肺炎疫情會(huì)對(duì)房企的境外融資產(chǎn)生一定影響，因?yàn)榉科鬀]辦法如期路演，同時(shí)不確定性增加，融資難度相應(yīng)增加。而且，海外債很難延遲支付債務(wù)，如果延期會(huì)對(duì)信用產(chǎn)生影響。“

　　方頏也分析：“風(fēng)險(xiǎn)提升會(huì)帶來利率上浮，海外融資的利率可能會(huì)上浮一個(gè)百分點(diǎn)到兩個(gè)百分點(diǎn)，未來利率增加會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)，但是目前來看增加的幅度并不是很大。”

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)融資來說，方頏認(rèn)為：“國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審核更為嚴(yán)格，比如按照成熟的城市群劃分，偏向疫情沒有那么嚴(yán)重的城市，或者以投資主體來圈定對(duì)象，國(guó)有房企和百?gòu)?qiáng)房企較容易獲得銀行貸款?！?/p>

　　目前，針對(duì)房企資金流動(dòng)性緊張的壓力，我國(guó)也出臺(tái)了相應(yīng)的措施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有無錫、廈門、衡陽(yáng)、福州等地相繼出臺(tái)政策支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，濟(jì)南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出臺(tái)土地新政應(yīng)對(duì)疫情，部分城市明確土地款可申請(qǐng)延期或分期繳付。

　　此外，市場(chǎng)的流動(dòng)性也進(jìn)一步放松。2月17日，央行發(fā)布公告稱，開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購(gòu)操作。其中，2000億元1年期中期借貸便利操作，中標(biāo)利率為3.15%，較前次下降10個(gè)基點(diǎn)。

　　黃立沖表示，“未來有降息的可能。但是，降息不等于房企融資成本的降低，利息與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)比以前任何時(shí)候都要大，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)增加，利息自然會(huì)高。”

　　對(duì)于緩解目前房企面臨的資金壓力，方頏建議：“目前，房企應(yīng)該量入為出，減少非經(jīng)營(yíng)性支出，另外，應(yīng)該抓住當(dāng)下的融資窗口期進(jìn)行融資。”

　　新京報(bào)記者 徐倩